Renegociar el alquiler, la vacuna de las empresas contra covid-19

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Bajar la persiana debido al confinamiento ha dejado a muchas empresas y negocios sin ingresos y, con problemas de liquidez, esto pone en peligro la viabilidad de muchas empresas con altos costos fijos. Los procedimientos de regulación de empleo temporal (ERTO) han reducido uno de los costos de personal más altos, pero hay otro que es una carga real: alquilar el local o la oficina.

Es por eso que muchas empresas y negocios han comenzado a renegociar sus arrendamientos con los propietarios. Una negociación que en la mayoría de los casos no implica una reducción de los ingresos, sino una moratoria o aplazamiento del pago -o parte-, que debe devolverse, de forma repentina o prorrateada durante un tiempo determinado, cuando se produce una emergencia sanitaria.

De hecho, muchas empresas y negocios han dejado de pagar el alquiler, dicen fuentes de la industria. En la mayoría de los casos, con el compromiso de devolver el ingreso prorrateado de los recibos mensuales una vez que se eleva el estado de alarma. La alerta entre los propietarios se disparó cuando cientos de grandes cadenas de moda como Adolfo Domínguez, Bimba y Lola, Calzedonia, Cortefiel, El Ganso, Mango, New Balance y Purificación García, entre otras, solicitaron al gobierno español una moratoria en los alquileres.

El gobierno español no tomó esta medida. Su acción estaba muy dirigida a familias vulnerables que viven con rentas, con moratorias y microcréditos. Pero en el caso de empresas y negocios, ha dejado la solución básicamente en manos de la negociación. Solo en el caso de grandes propietarios con más de 10 locales o áreas de más de 1,500 metros cuadrados se establece una moratoria en el alquiler, que debe devolverse dentro de los próximos dos años. Pero la mayoría de los locales comerciales y comerciales son propiedad de pequeños propietarios.

Guifré Homedes, gerente general de Amat Immobiliaris, dice que cuando se declaró el estado de alarma, ya tenían una propuesta estándar para acordar propietarios e inquilinos. Deje para 2021 una parte de los ingresos de tres meses. “En el 99% de los casos, hemos llegado a un acuerdo”, dijo.

Los abogados han encontrado en el derecho civil una figura, la cláusula rebus sic stantibus, que reconoce la posible modificación de un contrato por causa extraordinaria, de fuerza mayor. Pero eso te obliga a negociar. “El propietario no es el socio del inquilino, la cláusula busca reequilibrar, no pasar de una mala situación para el inquilino a una mala situación para el propietario”, dice David Viladecans, director del área de asesoramiento legal de Tecnotramit. .

Viladecans predice una avalancha de litigios en el futuro. Sin embargo, reconoce que los propietarios han relajado su posición desde que el Tesoro aclaró que no deberían pagar el IVA en los locales alquilados si no recibían los alquileres. Preocupados por esto, los encuentros virtuales están teniendo lugar. El Colegio de Abogados reunió a 3.000 asistentes en una reunión para abordar el tema. Ferran Font, jefe de estudios en Pisos.com, dice que esta es una de las preguntas más frecuentes en los seminarios web que organizan.

Gscar Gorgues, gerente de la Cámara de Propiedad Urbana de Barcelona, ​​recuerda que la mayoría de los locales comerciales y comerciales en Barcelona son propiedad de pequeños propietarios. Solo en la zona más céntrica, como el Portal de l’Angel, Passeig de Gràcia o Rambla Catalunya, los propietarios son grandes empresas inmobiliarias o fondos de inversión. Gorgues explica que los pequeños propietarios, en general, se han adaptado a la situación y han aceptado alguna condonación de la renta o aplazamiento del pago. “Si no se adapta y el inquilino abandona el local, existe el riesgo de que demore seis meses en comercializarlo, por lo que habrá perdido más”, dice.

“La relación entre el propietario y el inquilino está entrando en una nueva dinámica”, dijo Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso, quien dijo que los propietarios “están siendo permeables” a la situación cuando negocian. Pero en el caso de locales comerciales, “la negociación es más dura” que en el caso de la vivienda, dice el director de relaciones institucionales del Colegio de APIs (Coapi), Juan José Aguilera. Él dice que en la casa el propietario está más obligado a negociar porque siempre existe el riesgo de que el inquilino se quede como inquilino.

Menos negociación en las oficinas.

En cuanto a las oficinas, no hay tanta negociación. Primero porque muchas compañías continúan operando teletrabajo. Además, los propietarios son más bien profesionales, en muchos casos socios, que no están dispuestos a reducir la renta o perdonar las rentas porque esto afectaría la valoración de sus activos, dado que están listados, dicen las fuentes de la industria. Además, en Barcelona, ​​los propietarios de oficinas tienen un poder de negociación, porque las expectativas son que cuando pase la pandemia, el área de alquiler será pequeña, agregan las mismas fuentes.

En el caso de los locales, anticipando que habrá cierres de negocios, la oferta aumentará e incluso habrá una disminución en los precios. Ya hay propietarios interesados ​​en la posibilidad de convertir algunos locales en viviendas, porque habrá más demanda de viviendas que de espacio comercial. Y los grandes fondos del sector, que tienen una alta liquidez, alrededor de 300 mil millones de euros según Bloomberg, esperan comprar locales en todo el mundo cuando los precios caen.

Aplazar el pago de los alquileres en cuatro años.

Un restaurante en la parte alta de Barcelona aplicó un ERTO al comienzo del encierro. No tiene terraza y, por lo tanto, aún está lejos de reabrir. El inquilino negoció con la propiedad y primero obtuvo una reducción del 50% en el alquiler. Pero a medida que avanzaba el encierro, el gerente del restaurante no pudo pagar la mitad del alquiler. Con una nueva negociación, se acordó una moratoria y se aplazó el pago de las rentas debidas en cuatro años.

Un alquiler para completar

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Maria tiene 90 años. Es dueño de una tienda en Barcelona, ​​que se alquila a una peluquera. El ingreso generado por el local le permite completar su ingreso mensual. Pero el peluquero tuvo que cerrar al comienzo del encierro y no ha podido abrir hasta ahora. La peluquera hizo un ERTO, pero sin ingresos le resultó muy difícil pagar el alquiler. Al final llegaron a un acuerdo. Un aplazamiento de ingresos que el gerente comercial devolverá cuando pueda.

Los diferentes acuerdos entre propietarios e inquilinos.

Negociación con tiendas en el centro de Barnasud.

Meridia III, el socio impulsado por Javier Faus, presentó los resultados del primer trimestre y ya dijo que es difícil cuantificar cuáles serán las implicaciones de covid-19, porque hay muchas negociaciones en curso. Sin embargo, el socio afirmó haber facturado el 89% de los alquileres de abril y mayo normalmente. Pero también dijo que estaba en conversaciones con un inquilino en el centro comercial Barnasud y el hotel Tryp, que está cerrado debido al encierro.

Amenaza de incumplimiento para forzar la negociación

Diferentes agentes inmobiliarios en Barcelona explican que al comienzo del encierro muchas grandes marcas, especialmente las de moda, anunciaron que no pagarían el alquiler de las tiendas cerradas. Pero luego estas cadenas han cerrado acuerdos con los propietarios que pasan por la moratoria de una parte de la renta hasta que finaliza el estado de alarma. Los profesionales inmobiliarios interpretan la negativa inicial a pagar como una forma de ganar más fuerza frente a la negociación.

50% de descuento en el alquiler

Claudia estudia en la UdL y comparte piso con otros tres estudiantes. Cuando comenzó el encierro, cada uno fue a su pueblo. No han caminado por la propiedad en dos meses. No se pudieron aceptar moratorias y microcréditos para familias vulnerables. Pero la sorpresa llegó a través de WhatsApp, cuando el arrendador, sin preguntar y sin ninguna negociación, les anunció que reduciría a la mitad su renta durante el tiempo que dure el encierro.

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